Закон об Ипотеке в Республики Таджикистан

ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ ТАДЖИКИСТАН ОБ ИПОТЕКЕ 

(Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан, 2008 год, № 3, ст. 185; №10, ст.798; 2010г., ст. 557, ЗРТ от 22.07.2013г. №994) 

Настоящий Закон регулирует правовые, экономические и организационные основы отношений, связанных с возникновением, действием и прекращением ипотеки. 

ГЛАВА 1. Общие положения 

В настоящем Законе используются следующие основные понятия:

ипотека - залог недвижимого имущества, прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке;

залог - способ обеспечения исполнения обязательства, в связи с которым кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, установленных законом;

залогодатель - лицо, обладающее правом собственности или иным вещным правом на заложенное имущество;

залогодержатель - лицо, чьи требования по основному обязательству обеспечены залогом. 

 1. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества или вещных прав другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением случаев, установленных законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека, как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации договора в порядке, установленном законом.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если законом не установлено иное.

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Республики Таджикистан, применяются к отношениям по договору ипотеки в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Законом не установлены иные правила. 

Законодательство Республики Таджикистан об ипотеке основывается на Конституции Республики Таджикистан и состоит из Гражданского кодекса Республики Таджикистан, настоящего Закона, других нормативных правовых актов Республики Таджикистан, а также международно-правовых актов, признанных Таджикистаном. 

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре или причинении вреда, если иное не предусмотрено законом.

 1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

2. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

3. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

а) в возмещение убытков (штрафа, пени, неустойки) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

б) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо законом;

в) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

г) в возмещение расходов, связанных с реализацией заложенного имущества.

4. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

5. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой. 

 В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание или охрану, либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

1. Предметом ипотеки может быть право собственности или иное вещное право на недвижимое имущество:

а) здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

б) жилые дома, квартиры в многоквартирном доме и/или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

в) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

г) иное имущество, отнесенное законодательством Республики Таджикистан к недвижимому имуществу, за исключением случаев, установленных законом.

Право с определенным сроком действия может быть предметом ипотеки только до истечения срока его действия.

2. Положения настоящего Закона применяются к залогу объектов незавершенного строительства, в том числе зданий и сооружений.

3. Правила ипотеки применяются к залогу права землепользования, с правом отчуждения  если иное не установлено законодательством. (ЗРТ от 22.07.2013г. №994)

4. Если иное не предусмотрено договором, главная вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое.

5. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

6. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, приватизация которого запрещена.

7. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

8. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения условий, на которых оно участвовало в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

9. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Законом.

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если законом не установлено иное.

2. Участник общей долевой собственности без согласия других собственников вправе заложить свою долю на общее имущество.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 298 и 303 Гражданского кодекса Республики Таджикистан о преимущественном праве покупки продаваемой доли, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

3. Право пользования земельным участком с правом отчуждения, переданное для совместного пользования двум и более физическим лицам (без выделения доли каждого пайщика в общем земельном участке), может быть передано в залог при наличии письменного согласия всех пайщиков. (ЗРТ от 22.07.2013г. №994)   

1. Участниками ипотечных отношений являются граждане, юридические лица и государство.

2. Кредитные организации осуществляют операции, связанные с ипотекой, в соответствии с положениями настоящего Закона и с учетом требований, устанавливаемых Национальным банком Таджикистана. 

ГЛАВА 2. Заключение договора об ипотеке 

 1. Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Республики Таджикистан о заключении договоров, а также положений настоящего Закона.

2. Несоблюдение правил о форме договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

3. При включении условий об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке настоящим Законом и иными нормативными правовыми актами Республики Таджикистан. 

 1. В договоре об ипотеке должны быть указаны стороны, предмет ипотеки, его стоимость, сущность, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также должен быть указан срок аренды.

3. Стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем, а при залоге права пользования земельными участками с правом отчуждения  с учетом требований статьи 46 настоящего Закона. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении.

        При залоге государственного имущества  его оценка осуществляется в соответствии с требованиями  законодательства Республики Таджикистан.

        Стороны договора об ипотеке имеют право поручить оценку предмета ипотеки независимому оценщику.

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то это указывается в договоре об ипотеке.

7. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в настоящей статье, не может считаться договором об ипотеке.

 При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитута  и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, либо изменения условий договора об ипотеке. 

 Права по договору об ипотеке могут быть удостоверены ипотечной закладной, являющейся ценной бумагой. Выпуск и обращение ипотечных закладных регулируются законодательством Республики Таджикистан. 

 Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном регистре недвижимого имущества и прав на него в порядке, установленном Законом Республики Таджикистан «О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него».

 ГЛАВА 3. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке 

 1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

2. Залогодатель вправе получать от имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

 1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.

2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки и в порядке, установленные законом или иными нормативными правовыми актами Республики Таджикистан. 

 1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, является добровольным и осуществляется в соответствии с условиями такого договора.

2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требо